„Miete ist rausgeworfenes Geld“ – „Kaufen ist viel zu teuer geworden.“ Beide Sätze höre ich regelmäßig, und beide sind so pauschal falsch wie richtig. Ob Kaufen oder Mieten für dich passt, hängt von Zahlen ab, die du selbst ausrechnen kannst. Hier ist die Logik dafür – ohne Antwort, denn die ist bei jedem anders.
Kaufnebenkosten: Was zum Kaufpreis dazukommt
Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Dazu kommen Kosten, die du nicht wiederbekommst, auch wenn du später verkaufst:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je Bundesland (siehe Tabelle).
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises (Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, nicht verhandelbar; die Eintragung einer Grundschuld für die Finanzierung kostet extra).
- Makler: frei verhandelbar, regional meist rund 6 bis 7 % inkl. Umsatzsteuer insgesamt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern: Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlst du als Käufer höchstens die Hälfte (§§ 656c, 656d BGB) – es sei denn, du hast den Makler selbst beauftragt. Ohne Makler fällt nichts an.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Rechenbeispiel Hessen, Kaufpreis 350.000 € mit Makler (3,57 % Käuferanteil): 21.000 € Steuer + rund 6.000 € Notar/Grundbuch + 12.495 € Makler = rund 39.500 €, also gut 11 % obendrauf. Ohne Makler rund 27.000 € (knapp 8 %).
Eigenkapital: Die Faustregel
Banken und Verbraucherzentralen nennen als Orientierung: Nebenkosten komplett aus eigener Tasche plus 10 bis 20 % des Kaufpreises. Die Verbraucherzentrale empfiehlt sogar 20 bis 30 % plus Nebenkosten. Warum? Die Nebenkosten schaffen keinen Wert, den die Bank beleihen könnte. Wer weniger mitbringt, zahlt höhere Zinsen – mehr dazu in Baufinanzierung: Grundlagen. Zweite Faustregel: Die monatliche Rate sollte höchstens 40 % des Nettoeinkommens ausmachen.
Laufende Kosten: Was Mieter nicht zahlen
Als Eigentümer trägst du Kosten, die beim Mieten im Mietvertrag des Vermieters landen:
- Instandhaltung: Dach, Heizung, Fenster, Fassade – alles altert. Zwei gängige Faustformeln: mindestens 1 €/m² Wohnfläche pro Monat zurücklegen (bei älteren Häusern mehr), oder die Peterssche Formel: Herstellungskosten pro m² × 1,5 ÷ 80 Jahre = Rücklage pro m² und Jahr. Bei 2.500 €/m² Baukosten sind das rund 47 €/m² im Jahr, also knapp 4 €/m² im Monat.
- Grundsteuer, Gebäudeversicherung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld mit Rücklage.
- Zinsen auf das Darlehen – sie sind wie Miete: weg.
Beim Vergleich zählt also nicht „Miete gegen Rate“, sondern Miete gegen Zinsen + Nebenkosten + Instandhaltung. Die Tilgung ist kein Verbrauch, sondern Vermögensaufbau.
Kaufpreis-Miet-Verhältnis: Die eine Zahl zum Einordnen
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, die die Wohnung bringen würde:
350.000 € ÷ (1.100 € × 12) = 26,5
Die Zahl sagt: So viele Jahresmieten kostet der Kauf. Übliche Einordnung in Ratgebern: unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als moderat, über 25 als eher teuer, ab 30 als sehr teuer. Unabhängige Verbraucher-Ratgeber formulieren es ähnlich: bis 25 moderat, alles darüber eher teuer bis sehr teuer. Das ist eine Daumenregel, kein Gesetz – sie blendet Zinsen, Lage, Zustand und deine Lebensplanung aus. Aber sie zeigt in zehn Sekunden, ob ein Angebot zur Region passt.
Preisentwicklung: Was Destatis misst
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt für das 2. Quartal 2026 ein Plus von 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal und 0,3 % gegenüber dem Vorquartal. In Metropolen stiegen Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,7 %; in dünn besiedelten ländlichen Kreisen wurden Eigentumswohnungen 1,8 % günstiger, Häuser 1,0 % teurer. Nach dem starken Rückgang 2023 bewegt sich der Markt also seitwärts mit regionalen Unterschieden. Eine Prognose ist das nicht.
Mieten oder kaufen: Die Logik der Vergleichsrechnung
Eine ehrliche Vergleichsrechnung stellt zwei Wege über 20 oder 30 Jahre nebeneinander:
- Kaufen: Eigenkapital + Nebenkosten weg, dann Zinsen, Instandhaltung, Grundsteuer; am Ende ein (hoffentlich) schuldenfreies Haus mit unbekanntem Wert.
- Mieten: Miete (die steigt), dafür bleibt das Eigenkapital – und die Differenz zwischen Miete und Eigentümerkosten könnte gespart oder angelegt werden. Ob und wie, ist wieder eine Frage für einen zugelassenen Berater.
Entscheidend sind Annahmen, die niemand kennt: Zinsentwicklung, Mietsteigerung, Wertentwicklung, wie lange du bleibst. Deshalb liefert jeder Rechner nur ein „wenn – dann“. Ob und was für dich passt, klärst du mit einem dafür zugelassenen Berater.
Förderungen – nur die Namen
Es gibt staatliche Programme für Eigentum, zum Beispiel Wohn-Riester (Eigenheimrente) und zinsgünstige KfW-Darlehen für Neubau oder Sanierung. Ob du Anspruch hast, hängt von Einkommen, Objekt und Nutzung ab.
Noch ein Hinweis in eigener Sache: Die Vermittlung von Immobilien gehört zu meinem Bereich nach § 34c GewO – mehr dazu unter Privatkunden. Die Entscheidung, ob du kaufen solltest, treffe ich nicht für dich.
So gehst du vor
- Gesamtpreis ausrechnen: Kaufpreis + Nebenkosten für dein Bundesland.
- Eigenkapital gegenprüfen: Reicht es für Nebenkosten plus 10 bis 20 %?
- Kaufpreis-Miet-Verhältnis bilden – als ersten Realitätscheck.
- Vollkosten pro Monat aufstellen: Zinsen, Tilgung, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld.
- Mit einem zugelassenen Berater durchrechnen, was Kaufen und Mieten für dich über 20 Jahre bedeuten.
Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Quellen: Grunderwerbsteuergesetz und Landesgesetze der Bundesländer (Steuersätze Stand 2026), Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 656c, 656d BGB), Gerichts- und Notarkostengesetz, Statistisches Bundesamt (Häuserpreisindex, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026), Verbraucherzentrale (Immobilienfinanzierung: Was Sie sich leisten können), unabhängige Verbraucher-Ratgeber (Kaufpreis-Miet-Verhältnis) – Stand Oktober 2026. Du hast ein konkretes Objekt im Blick? Schreib mir – ich rechne die Nebenkosten mit dir durch.
