„Die Bank hat mir ein Angebot gemacht – ist das gut?“ Das kann ich dir nicht sagen, ohne die Zahlen zu sehen, und auch dann ist es deine Entscheidung. Aber ich kann dir die Begriffe erklären, die in jedem Angebot stehen, und die Rechenlogik dahinter. Dann weißt du, welche Fragen du stellen musst.
Das Annuitätendarlehen: Rate bleibt gleich, Mischung ändert sich
Die mit Abstand häufigste Form ist das Annuitätendarlehen. Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate. Sie besteht aus zwei Teilen:
- Zins – der Preis fürs geliehene Geld, berechnet auf die noch offene Restschuld.
- Tilgung – der Teil, mit dem du die Schuld wirklich abbaust.
Weil die Restschuld jeden Monat sinkt, sinkt auch der Zinsanteil – und der Tilgungsanteil wächst automatisch. Am Anfang zahlst du vor allem Zinsen, am Ende vor allem Schulden ab. Die Verbraucherzentralen halten ein einfaches Annuitätendarlehen in der Regel für die beste Finanzierungsform, weil es durchschaubar ist.
Sollzins und Effektivzins
- Sollzins (früher Nominalzins): der reine Zinssatz pro Jahr.
- Effektivzins: Sollzins plus Nebenkosten der Bank, auf die Laufzeit verteilt – nach der Preisangabenverordnung (PAngV) der Pflichtwert zum Vergleichen. Immer Effektivzins mit Effektivzins vergleichen.
Stand Oktober 2026: Die Bundesbank weist für August 2026 im Neugeschäft bei Zinsbindung über 10 Jahre einen durchschnittlichen Effektivzins von 4,04 % aus (vorläufig; Januar 2026: 3,84 %). Marktbeobachter nennen für Ende Oktober 2026 je nach Anbieter rund 4,0 bis 4,4 % für zehnjährige Zinsbindung (Interhyp: rund 4,4 %, Dr. Klein: knapp 4,0 %); laut Biallo-Index war das Anfang Oktober der höchste Stand seit 2009. Dein Satz hängt von Eigenkapital, Objekt und Laufzeit ab.
Zinsbindung: Wie lange der Zins gilt
Du legst fest, für wie viele Jahre der Zins festgeschrieben ist: 5, 10, 15 oder 20 Jahre, manchmal länger. Länger = mehr Sicherheit, meist etwas höherer Zins. Wichtig: Nach 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – egal, wie lang die Zinsbindung vereinbart ist, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine 20-jährige Zinsbindung ist für dich also ab Jahr 10 ein Ausstiegsrecht, für die Bank eine Pflicht. Die Verbraucherzentrale rät zu Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren, wenn du Planungssicherheit willst.
Anfängliche Tilgung: Die wichtigste Stellschraube
Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr abbaust. Viele Banken verlangen nur 1 %. Die Verbraucherzentrale empfiehlt mindestens 2 %, besser mehr – wer nur 1 % tilgt, zahlt bei rund 3 % Zins 46 Jahre lang.
Rechenbeispiel 300.000 €, Sollzins 4 %:
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.250 € | ca. 263.000 € | ca. 40 Jahre |
| 2 % | 1.500 € | ca. 226.000 € | ca. 27,5 Jahre |
| 3 % | 1.750 € | ca. 190.000 € | ca. 21 Jahre |
Richtwert der Verbraucherzentrale: Das Darlehen sollte spätestens zum Renteneintritt getilgt sein.
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel
- Sondertilgung: Das Recht, zusätzlich zur Rate Geld zurückzuzahlen – üblich sind 5 bis 10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Sollte im Vertrag stehen, auch wenn du es nie nutzt: Es senkt im Fall einer vorzeitigen Ablösung die Vorfälligkeitsentschädigung.
- Tilgungssatzwechsel: Die Rate anpassen dürfen, wenn sich das Einkommen ändert.
Beleihungsauslauf: Warum Eigenkapital den Zins senkt
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie, den die Bank ansetzt (meist etwas unter dem Kaufpreis). 60 % gilt als sehr sicher, über 80 oder 90 % als riskant – dafür verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Mehr Eigenkapital heißt niedrigerer Auslauf heißt günstigerer Zins.
Bereitstellungszinsen
Die Bank hält das Geld bereit, du rufst es erst nach und nach ab (typisch beim Neubau). Nach einer bereitstellungsfreien Zeit (oft 3 bis 12 Monate) kostet der noch nicht abgerufene Betrag Bereitstellungszinsen – üblich sind 0,25 % pro Monat, also 3 % im Jahr. Bei Bauverzögerungen wird das teuer; die bereitstellungsfreie Zeit ist deshalb ein Verhandlungspunkt.
Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen, Restschuldrisiko
Endet die Zinsbindung, ist meist noch viel offen (siehe Tabelle). Dann brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Das ist das Restschuldrisiko: Steigt der Zins von 4 auf 6 %, kostet eine Restschuld von 226.000 € statt rund 755 € plötzlich rund 1.130 € Zins im Monat – bei gleicher Tilgung. Ein Forward-Darlehen sichert bis zu einige Jahre vor Ablauf den heutigen Zins für die Anschlussfinanzierung, gegen einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, weiß man erst hinterher.
Vorfälligkeitsentschädigung
Willst du das Darlehen während der Zinsbindung ablösen (z. B. Verkauf des Hauses), verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen. Bei Immobiliendarlehen gibt es – anders als beim Ratenkredit – keine gesetzliche Prozent-Obergrenze; sie muss „angemessen“ sein (§ 502 BGB). Sie entfällt, wenn die Bank im Vertrag ungenügend über Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung informiert hat. Die Verbraucherzentralen prüfen Berechnungen gegen Gebühr.
Förderung – nur der Begriff
KfW-Programme bieten zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für Neubau, Kauf oder Sanierung; die Beantragung läuft über die finanzierende Bank. Ob du Anspruch hast, hängt vom Programm ab.
Ich vermittle keine Finanzierungen und bewerte keine Angebote als „gut“ oder „schlecht“. Ob und was für dich passt, klärst du mit einem dafür zugelassenen Berater.
Checkliste Unterlagen
Banken fragen in der Regel nach: Gehaltsabrechnungen (3 Monate), Steuerbescheid, Nachweis Eigenkapital, Kontoauszüge, Personalausweis, Exposé und Grundbuchauszug des Objekts, Baubeschreibung bzw. Energieausweis, Flurkarte, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
So gehst du vor
- Haushaltsrechnung machen: Was bleibt monatlich ehrlich übrig? Rate höchstens 40 % des Nettoeinkommens, plus Puffer.
- Mehrere Angebote mit demselben Effektivzins-Vergleich einholen – gleiche Summe, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung.
- Restschuld am Ende der Zinsbindung ausrechnen lassen und fragen: Was passiert bei 2 Prozentpunkten mehr?
- Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel in den Vertrag schreiben lassen.
- Zugelassenen Berater hinzuziehen, bevor du unterschreibst.
Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 489, 502 BGB), Preisangabenverordnung, Deutsche Bundesbank (MFI-Zinsstatistik Wohnungsbaukredite, Stand August 2026), Verbraucherzentrale (Immobilienfinanzierung: Modelle; Vorfälligkeitsentschädigung, Stand 19.11.2025), Marktindex Bauzinsen Oktober 2026 – Stand Oktober 2026. Du hast ein Angebot auf dem Tisch und verstehst eine Zeile nicht? Schreib mir – ich übersetze sie dir.
